Erfpacht
Erfpacht afkopen of canon blijven betalen?
Staat je appartement op erfpachtgrond, dan betaal je elk jaar canon. Vaak kun je die ook afkopen met een bedrag ineens, meestal met een extra hypotheek. De canon is aftrekbaar, en bij afkopen de rente op die extra hypotheek. Vul je canon en het afkoopbedrag in, en je ziet netto per maand en over de jaren welke route goedkoper is.
Pas eerst de invoer aan. Deze uitkomst hoort bij de vorige invoer.
Canon, netto per maand in jaar 1€ 0
Afkopen, netto per maand in jaar 1€ 0
| Na jaar | Canon per jaar (bruto) | Canon opgeteld | Afkopen opgeteld |
|---|
Allebei aftrekbaar, maar niet op dezelfde manier
De canon die je elk jaar betaalt, is aftrekbaar als kosten van je eigen woning. Een afkoopsom die je ineens betaalt, is dat niet. Leen je het afkoopbedrag met een extra hypotheek, dan telt die lening wel mee als eigenwoningschuld, zolang je hem annuïtair of lineair binnen dertig jaar aflost. Dan is de rente aftrekbaar. De rekenhulp gaat uit van zo'n annuïtaire lening.
Daarom loopt de vergelijking zo: bij de canon betaal je elk jaar de canon, min je belastingvoordeel. Bij afkopen betaal je rente en aflossing, en krijg je alleen over de rente belasting terug. Na het laatste jaar van de lening vervallen de leninglasten. Bij een eeuwigdurende afkoop betaal je dan niets meer; geldt de afkoop alleen tot het eind van het tijdvak, dan komt daarna de canon terug. Bij de canonroute gaat het betalen gewoon door.
De herziening is vaak de grootste onbekende
Bij veel erfpachtcontracten staat de canon vast voor een periode, een tijdvak. Aan het eind kan de grondeigenaar de canon opnieuw vaststellen, soms op basis van de grondwaarde van dat moment. Dan kan je canon in één keer flink stijgen. Afkopen haalt die onzekerheid weg, voor de periode waarvoor je afkoopt.
Lees in je erfpachtvoorwaarden wanneer je tijdvak afloopt, en of de afkoop eeuwigdurend is of alleen voor het huidige tijdvak. Geldt de afkoop alleen tot het eind van het tijdvak, kies dat dan hierboven: na dat jaar rekent de afkooproute weer met canon. Vul bij twijfel een verwachte nieuwe canon in en kijk hoe gevoelig de uitkomst is. Gaat het om je vve bijdrage en woonlasten samen, reken dan het totaal uit op de startpagina.
Wat de rekenhulp niet meeneemt
- Notariskosten en eventuele kosten van de grondeigenaar bij afkopen.
- Afkopen uit spaargeld. Dan mis je de rente op je spaargeld in plaats van dat je hypotheekrente betaalt.
- Een eigenwoningreserve na verkoop van een vorige woning. Die kan de aftrekbare lening verlagen.
- Een inkomen precies rond een schijfgrens, AOW-tarieven en de aftrek bij weinig hypotheek.
- Wat het afkopen doet met de verkoopprijs van je appartement.
De uitkomst laat zien hoe de rekenregels werken met jouw bedragen. Het is geen financieel advies.
Rekenregels en bronnen
- Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbare kosten eigen woning: Wet inkomstenbelasting 2001, artikel 3.120.
- Een lening ter afkoop van erfpacht hoort bij de eigenwoningschuld, mits annuïtair of lineair afgelost in maximaal 360 maanden: Wet inkomstenbelasting 2001, artikel 3.119a.
- Maximale aftrek 37,56% en tarief 35,75% tot € 38.883 in 2026: Rijksoverheid en Rijksoverheid, box 1.
Rekenregels: jaar 1 is dit jaar. Canon jaarlijks geïndexeerd vanaf jaar 1; vanaf het herzieningsjaar de nieuwe canon, daarna verder geïndexeerd. Bij een afkoop tot het einde van het tijdvak betaalt de afkooproute na dat jaar dezelfde canon als de canonroute. Lening annuïtair per maand. Belastingvoordeel tegen je aftrektarief over canon en rente, met hetzelfde tarief voor de hele vergelijkingsperiode; het eigenwoningforfait verandert niet door de keuze en blijft buiten de vergelijking. Gecontroleerd op 11 oktober 2026.